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一、什么是物業(yè)專項(xiàng)維修資金？
答：物業(yè)專項(xiàng)維修資金（下稱“維修資金”）是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
二、我市開展維修資金工作的法律依據(jù)是什么？
答：我市維修資金管理工作依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院2003年第379號令公布，2016年修訂）、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部第165號令）、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》和《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》有關(guān)規(guī)定建立并執(zhí)行。
三、維修資金如何管理？
答：維修資金管理實(shí)行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是全市維修資金的行政主管部門，下屬單位廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心（廣州市房屋安全管理所）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理全市維修資金，并直接負(fù)責(zé)中心六區(qū)維修資金歸集等具體事務(wù)；中心六區(qū)的維修資金使用具體事務(wù)由區(qū)住房和建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)；南沙區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)維修資金歸集、使用等具體事務(wù)由區(qū)住房和建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)。維修資金專戶管理銀行有5家，分別為中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、平安銀行、廣州銀行、廣州農(nóng)商行，負(fù)責(zé)維修資金的賬戶設(shè)立、存儲、支取、信息查詢與變更等業(yè)務(wù)的辦理工作。
四、誰是首期維修資金的交存主體？
答：（一）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日（《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》開始施行）后，購房者與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同在2003年8月31日（國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行）前的，且建設(shè)單位與購房者未在商品房買賣合同里約定由購房者交納的，交存主體是開發(fā)建設(shè)單位。
（二）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年9月30日前或者購房者與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同在2003年9月1日后的，交存主體是業(yè)主。
五、維修資金交存的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
答：（一）購房者在2008年7月31日前簽訂商品房買賣合同的，首期維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為住宅（含別墅）每平方米建筑面積40元、非住宅每平方米建筑面積50元。
（二）購房者在2008年8月1日后簽訂商品房買賣合同，購買2008年2月1日前取得商品房預(yù)售許可證的房屋，首期維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為住宅（含別墅）每平方米建筑面積40元、非住宅每平方米建筑面積50元。
（三）購房者在2008年8月1日后簽訂商品房買賣合同，且購買的房屋在2008年2月1日后取得商品房預(yù)售許可證的，或者購房者在2008年8月1日后簽訂商品房買賣合同、且已辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的，首期維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為高層（有電梯）每平方米建筑面積105元、多層（無電梯）住宅（含別墅）每平方米建筑面積77元。獨(dú)立非住宅物業(yè)可參照高層（有電梯）住宅的標(biāo)準(zhǔn)交存維修資金。
六、如何交存維修資金？
答：（一）業(yè)主交存：物業(yè)未預(yù)交存維修資金的，業(yè)主應(yīng)在房屋交付使用前，憑房屋權(quán)屬證明和身份證明自行到專戶管理銀行交存。專戶管理銀行為業(yè)主建立維修資金分戶賬，并出具交款憑證。
（二）開發(fā)建設(shè)單位預(yù)交存：2012年1月1日起，由開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證前(辦理完項(xiàng)目概況后），根據(jù)預(yù)售房屋所在樓宇（區(qū)域）核準(zhǔn)的報建面積，或以現(xiàn)樓方式銷售申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前，根據(jù)物業(yè)的實(shí)測面積，將首期維修資金交存至專戶管理銀行。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金交付開發(fā)建設(shè)單位。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到首期維修資金當(dāng)日內(nèi)，將維修資金交存憑證交付業(yè)主。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)登錄廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)（https://wxzj.gzcc.gov.cn/,建議使用谷歌瀏覽器登錄）發(fā)起代交申請，代交維修資金的辦理指南欄目（https://www.gzcc.gov.cn/Item/180078.aspx?Page=0）中查詢。
七、維修資金信息管理系統(tǒng)登錄方式有哪些？
答：（一）廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)網(wǎng)址https://wxzj.gzcc.gov.cn。
（二）系統(tǒng)用戶注冊：開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會通過“廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)”注冊系統(tǒng)登錄賬戶，通過系統(tǒng)可在線發(fā)起業(yè)務(wù)申報。
（三）申請數(shù)字證書：登錄系統(tǒng)時需要使用數(shù)字證書，數(shù)字證書請向廣州市電子簽名中心申請，申請成功后，首次登錄時需將申請的數(shù)字證書綁定登錄用戶。
申領(lǐng)證書、啟用步驟：申請證書->準(zhǔn)備申辦材料 申領(lǐng)證書 啟用證書
成功領(lǐng)取數(shù)字證書后，即由系統(tǒng)自動啟動市建委申報系統(tǒng)數(shù)字化應(yīng)用功能，24小時后可登錄使用，詳情請登錄htttp://www.gzca.gd.cn或者可撥打客戶電話（95105000、83963838轉(zhuǎn)3線）咨詢，也可通過廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)“資料下載”欄目下載“開發(fā)商、物管企業(yè)數(shù)字證書申辦指引”、
（四）個人業(yè)主登錄注冊綁定：個人業(yè)主關(guān)注“廣州物業(yè)管理”微信公眾號查找并綁定自己的維修資金賬戶，通過微信公眾號可實(shí)時關(guān)注維修資金賬戶余額變動情況。
八、如何查詢房屋是否交納維修資金及維修資金余額？
答：業(yè)主可憑房屋權(quán)屬證明（商品房買賣合同或房屋產(chǎn)權(quán)證）和身份證明材料到交存的專戶管理銀行柜臺查詢；業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位可登錄廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)查詢，也可憑營業(yè)執(zhí)照（業(yè)委會憑成立時的備案材料）、查詢函、授權(quán)委托書、經(jīng)辦人身份證明材料到交存的專戶管理銀行柜臺查詢。
九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以代收維修資金？
答：我市自2007年7月6日起已明令禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收維修資金。
十、維修資金有何增值手段？
答：根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十六、二十七條規(guī)定，維修資金可以用于銀行存儲和購買一級市場新發(fā)行的國債并持有到期，禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。
利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所有收益應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充維修資金，但業(yè)主大會另有決定的除外；共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值應(yīng)轉(zhuǎn)入維修資金滾存使用。
十一、什么情況下需要續(xù)交維修資金？
答：業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。
十二、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，維修資金如何處置？
答：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，房屋出讓人應(yīng)當(dāng)向受讓人說明物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人可以持房屋權(quán)屬證明（或商品房買賣合同）和身份證明到相應(yīng)專戶管理銀行單方辦理分戶賬過戶更名手續(xù)。
十三、車位如何計(jì)算交存維修資金的面積？
答：規(guī)劃用于停放汽車的車位，應(yīng)該按照車位的實(shí)測面積和分?jǐn)偯娣e交存首期維修資金。
十四、維修資金的使用范圍是哪些？
答：維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。
共用部位一般包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)備使用的房屋等。
十五、如何使用維修資金？
答：當(dāng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，需要維修和更新、改造時，可登錄廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)（https://wxzj.gzcc.gov.cn/,建議使用谷歌瀏覽器登錄）申請使用維修資金，應(yīng)由組織實(shí)施單位（物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主）提出使用方案，經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，向維修資金管理部門申請列支，并具體實(shí)施。
十六、使用維修資金按照何種規(guī)則分?jǐn)偟綉簦?/div>
答：維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅簧婕吧形闯鍪鄣纳唐肺飿I(yè)的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品物業(yè)的建筑面積分?jǐn)偂?/div>
十七、使用維修資金如何實(shí)施審價制度？
答：使用方案中維修和更新、改造項(xiàng)目的費(fèi)用預(yù)算總額在5萬元以上（含5萬元）的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行審價，但維修資金籌集和使用規(guī)約另有約定的從其約定，以及經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意不審價的除外。
按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行審價的，組織實(shí)施單位在提出使用方案前應(yīng)當(dāng)向?qū)弮r單位提供實(shí)施方案、預(yù)算書等相關(guān)材料，有審計(jì)單位出具預(yù)算審價報告。各維修資金專戶管理銀行對維修資金使用工程項(xiàng)目提供預(yù)算審計(jì)服務(wù)，出具預(yù)算審計(jì)報告，并承擔(dān)預(yù)算審價費(fèi)用。
十八、什么情況下可以申請緊急使用維修資金？
答：發(fā)生危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行維修和更新、改造的，組織實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定、合同約定立即組織實(shí)施維修和更新、改造。
欠款縮成緊急情況包括：
（一）電梯故障:發(fā)生沖頂、蹲底等嚴(yán)重影響乘客安全的故障，或經(jīng)電梯監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)、電梯原制造企業(yè)進(jìn)行安全技術(shù)評估，認(rèn)為的電梯存在安全隱患，可能發(fā)生危及人生財(cái)產(chǎn)安全事件，或唄安全監(jiān)察部門認(rèn)定存在故障隱患發(fā)出監(jiān)察指令要求停梯整改的；
（二）消防設(shè)施故障：消防行政主管部門出具《責(zé)令改正通知書》或《火災(zāi)隱患限期整改通知書》的；
（三）屋面、外墻滲漏：房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的；
（四）樓梯外立面存在脫落危險。房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的；
（五）未移交供水公司的二次供水水泵運(yùn)行中斷；
（六）排水設(shè)置堵塞、爆裂；
（七）其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
十九、如何申請緊急使用維修資金？
答：符合緊急使用維修資金情況的，應(yīng)由組織實(shí)施單位負(fù)責(zé)向相關(guān)部門（機(jī)構(gòu)）申請開具符合緊急使用維修資金情況的證明文件。除按照相關(guān)規(guī)定可以不審價的項(xiàng)目，項(xiàng)目預(yù)算總額超過5萬元（含5萬元）的，還須實(shí)行審價。組織實(shí)施單位制定并公示工程項(xiàng)目的緊急使用方案，同時登錄廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)發(fā)起緊急使用申請，向所在區(qū)住房和建設(shè)主管部門提交申請資料，審核通過后具體實(shí)施。
二十、什么是維修資金年度維修計(jì)劃
答：組織實(shí)施單位可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的使用情況，編制年度維修計(jì)劃。年度維修計(jì)劃經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，可以按照年度維修計(jì)劃向區(qū)住房和建設(shè)主管部門申請使用維修資金，不需要每個子項(xiàng)都走雙2/3業(yè)主同意流程，通過一次投票集中表決多個計(jì)劃維修項(xiàng)目。
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